מדריך משפטי לחייבים ובעלי דירת מגורים
האם יכולים לקחת לי את הדירה בחדלות פירעון?
אחת השאלות הרגישות ביותר לפני כניסה להליך חדלות פירעון היא האם דירת המגורים עלולה להימכר במסגרת ההליך.
התשובה אינה חד משמעית. דירה בחדלות פירעון אינה נמכרת באופן אוטומטי, אך היא בהחלט נכס משמעותי שבית המשפט עשוי לבחון במסגרת ההליך.
התשובה הקצרה
כן, במקרים מסוימים ניתן לבקש לממש דירת מגורים במסגרת הליך חדלות פירעון. עם זאת, מכירת דירת מגורים אינה פעולה אוטומטית, והיא מחייבת בחינה משפטית זהירה ואישור של בית המשפט.
אנשים רבים שנמצאים בחובות חוששים שהכניסה להליך חדלות פירעון תוביל מיד לאובדן הבית. זהו חשש טבעי ומובן, במיוחד כאשר מדובר בדירת מגורים שבה מתגוררים החייב, בן או בת זוגו וילדיו.
חשוב להבין: דירת מגורים היא נכס בעל ערך כלכלי, ולכן היא עשויה להיבחן במסגרת נכסי החייב. מצד שני, הדין אינו מתייחס לדירת מגורים כמו לכל נכס רגיל. כאשר מדובר בבית שבו מתגורר החייב, נדרש איזון בין זכויות הנושים לבין הפגיעה האפשרית בחייב ובמשפחתו.
לכן השאלה אינה רק האם יש לכם דירה, אלא מה שווי הזכויות בה, מה גובה החובות, האם קיימת משכנתה, מי מתגורר בדירה ומהן החלופות האפשריות.
האם דירה בחדלות פירעון נמכרת באופן אוטומטי?
לא. עצם הכניסה להליך חדלות פירעון אינה אומרת שהדירה תימכר באופן מיידי או אוטומטי.
במקרים שבהם הנאמן או גורם אחר מבקש לממש דירת מגורים, יש צורך לפנות לבית המשפט ולקבל אישור מתאים. בית המשפט בוחן את נסיבות המקרה, את התועלת הצפויה לנושים ואת הפגיעה שעלולה להיגרם לחייב ולבני משפחתו.
בית המשפט עשוי לבחון בין היתר:
- מה שווי הדירה
- מה גובה המשכנתה או השעבודים
- מה חלקו של החייב בדירה
- האם יש בן או בת זוג בעלי זכויות
- האם מתגוררים בדירה ילדים קטינים
- מה מצבם הבריאותי והאישי של בני הבית
- האם קיימת חלופה שפגיעתה בחייב פחותה
- מה התועלת האמיתית שתצמח לנושים ממכירת הדירה
מהי הגנת בית המגורים?
הגנת בית המגורים היא מנגנון שנועד למנוע מצב שבו דירת המגורים של חייב נמכרת בלי בחינה ממשית של ההשלכות עליו ועל משפחתו.
ההגנה אינה אומרת שהדירה חסינה תמיד ממכירה. היא כן אומרת שלא ניתן להתייחס למימוש דירת מגורים כאל פעולה טכנית בלבד. יש לבחון את התמונה המלאה ואת האיזון בין הצדדים.
במקרים מתאימים, בית המשפט עשוי לדרוש הוכחה כי קיימת תועלת משמעותית לנושים וכי אין דרך אחרת לפרוע את החוב שפגיעתה בחייב פחותה.
המשמעות היא שהליך חדלות פירעון אינו בהכרח סוף הדרך עבור בעל דירת מגורים, אך גם לא ניתן להתעלם מהדירה ומהשווי הכלכלי שלה.
מהו סידור מגורים חלופי?
כאשר נשקלת מכירת דירת מגורים, בית המשפט עשוי לבחון האם לחייב ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר לאחר המכירה, או האם ניתן להעמיד להם סידור חלופי.
סידור חלופי אינו חייב להיות דירה זהה לדירה שנמכרת. הוא יכול לבוא לידי ביטוי בדרכים שונות, כגון תקופה מסוימת של דמי שכירות, פיצוי מתאים או פתרון אחר לפי נסיבות המקרה.
במילים פשוטות: גם אם בית המשפט מאפשר מימוש של דירת מגורים, הוא אינו אמור להתעלם לחלוטין מהצורך הבסיסי של החייב ומשפחתו בקורת גג.
מה קורה אם יש משכנתה על הדירה?
כאשר קיימת משכנתה, יש לכך משמעות גדולה מאוד. הבנק או הגוף שנתן את המשכנתה הוא בדרך כלל נושה מובטח, ולכן יש לו מעמד מיוחד ביחס לדירה.
במקרים רבים, כאשר יתרת המשכנתה גבוהה ושווי הדירה אינו מותיר יתרה משמעותית לקופת הנשייה, ייתכן שלא תהיה תועלת אמיתית במימוש הדירה עבור כלל הנושים.
לעומת זאת, אם שווי הדירה גבוה משמעותית מיתרת המשכנתה, עשויה להתעורר שאלה האם יש היגיון כלכלי במימוש הזכויות בדירה.
לכן חשוב לבדוק:
- מה שווי השוק של הדירה
- מה יתרת המשכנתה
- האם קיימים שעבודים נוספים
- מה חלקו המדויק של החייב בדירה
- מה העלויות הצפויות של מכירה
- כמה כסף באמת יישאר לנושים לאחר המימוש
מה אם הדירה רשומה גם על שם בן או בת הזוג?
כאשר הדירה רשומה גם על שם בן או בת הזוג, לא מדובר בהכרח בנכס ששייך כולו לחייב. יש לבחון את חלקו של החייב בלבד, את מקור הזכויות, את אופן הרישום, את התרומה לרכישת הדירה ואת ההסכמות בין בני הזוג.
זכויות בן או בת הזוג עשויות להיות שיקול חשוב מאוד. לעיתים עצם העובדה שהדירה משותפת הופכת את המימוש למורכב יותר מבחינה משפטית וכלכלית.
עם זאת, רישום משותף אינו מבטיח שהדירה לא תיבחן במסגרת ההליך. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
האם אפשר למנוע מכירת דירה בחדלות פירעון?
במקרים מסוימים ניתן להציג חלופות למימוש הדירה. לדוגמה, הצעת הסדר, הגדלת התשלום החודשי, סיוע מבני משפחה, מכירה מוסכמת בתנאים טובים יותר או פתרון אחר שמייצר תועלת לנושים בלי למכור את הדירה בכפייה.
היכולת למנוע מכירה תלויה בנתונים הכלכליים ובאופן שבו מציגים את התמונה לבית המשפט ולבעלי התפקיד.
חלופות אפשריות שכדאי לבחון:
- הצעת הסדר לנושים
- גיוס סכום חד פעמי מקרובי משפחה
- הגדלת תשלום חודשי לתקופה מסוימת
- מכירה עצמית ומבוקרת במקום מימוש כפוי
- בחינת כדאיות כלכלית של המימוש
- הצגת נסיבות אישיות חריגות
האם כדאי להעביר את הדירה לקרוב משפחה לפני ההליך?
בדרך כלל, זו פעולה מסוכנת מאוד. העברת דירה, מכירה לקרוב משפחה, מתנה או שינוי זכויות לפני כניסה להליך חדלות פירעון עלולים להיחשב כניסיון להברחת נכסים.
פעולות כאלה עלולות להיבחן בדיעבד, ובמקרים מתאימים ניתן לבקש לבטל אותן. מעבר לכך, פעולה לא נכונה עלולה לפגוע באמינות החייב ובהליך כולו.
אם יש דירה או נכס מקרקעין, חשוב לקבל ייעוץ משפטי לפני כל פעולה בזכויות בנכס.
מה כדאי לבדוק לפני כניסה להליך?
לפני כניסה להליך חדלות פירעון, בעל דירה צריך להבין היטב את מצבו המשפטי והכלכלי. אין להיכנס להליך בלי לדעת מה הסיכון ביחס לדירה ומהן האפשרויות הקיימות.
- נסח טאבו או אישור זכויות עדכני
- יתרת משכנתה
- הערכת שווי של הדירה
- פירוט החובות הכולל
- מסמכים על זכויות בן או בת הזוג
- מידע על ילדים או בני משפחה המתגוררים בדירה
- מסמכים רפואיים או נסיבות אישיות מיוחדות
- בדיקת אפשרות להסדר לפני פתיחת הליך
ככל שהתמונה ברורה יותר מראש, ניתן להעריך בצורה טובה יותר האם קיימת סכנה ממשית למימוש הדירה, ומה ניתן לעשות כדי לצמצם את הסיכון.
לסיכום
דירה בחדלות פירעון אינה נמכרת באופן אוטומטי. עם זאת, דירת מגורים היא נכס משמעותי, ובמקרים מסוימים עשויה לעלות בקשה לממש אותה לטובת הנושים.
בית המשפט נדרש לבחון את נסיבות המקרה, את התועלת לנושים, את הפגיעה בחייב ובמשפחתו, את קיומה של משכנתה, את זכויות בן או בת הזוג ואת האפשרות לסידור מגורים חלופי.
הדבר החשוב ביותר הוא לא להיכנס להליך בלי להבין מראש מה הסיכון לדירה ומהן החלופות האפשריות.
חוששים שייקחו לכם את הדירה בהליך חדלות פירעון?
לפני שמקבלים החלטה, חשוב לבדוק את שווי הדירה, יתרת המשכנתה, זכויות בני הזוג, גובה החובות והאפשרות להסדר או חלופה אחרת.
משרד עורכי הדין אילון, אושינסקי מלווה חייבים בהליכי חדלות פירעון, הסדרי חוב, הוצאה לפועל ושיקום כלכלי.
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. שאלת מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון תלויה בנסיבות האישיות, הכלכליות והמשפטיות של כל מקרה.