סכסוכי שכנים · בתים משותפים

נזילה מצינור משותף – מי אחראי לתקן: השכן או ועד הבית?

נזילה מתגלה בדירה, בעל מקצוע מצביע על צינור שעובר בסמוך לדירת השכן – ומיד מתחילה המחלוקת: האם מדובר בצינור פרטי של אותה דירה, או בצינור השייך לרכוש המשותף? התשובה אינה נקבעת רק לפי המקום שבו הצינור עובר. במקרים רבים צריך לבדוק מה תפקידו של הצינור ואת מי הוא משמש.

הבסיס המשפטי

מתי צינור נחשב חלק מהרכוש המשותף?

חוק המקרקעין מבחין בין הדירות הפרטיות לבין הרכוש המשותף. במסגרת הגדרת הרכוש המשותף נכללים, בין היתר, מתקני מים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם, גם כאשר הם מצויים בתחומה של דירה מסוימת.

מן הצד השני, העובדה שצינור מחובר למערכת משותפת אינה הופכת בהכרח כל הסתעפות היוצאת ממנו לרכוש משותף. כאשר קטע מסוים משרת דירה אחת בלבד, יש לבחון אם אותו קטע הוא למעשה חלק מהמערכת הפרטית של אותה דירה.

המבחן החשוב

לא רק איפה הצינור נמצא – אלא את מי הוא משרת

אחת הטעויות הנפוצות בסכסוכי נזילות היא להסתכל רק על מסלול הצינור.

לדוגמה: צינור יכול לעבור בקיר של דירה מסוימת, אך להוביל מים או שפכים ממספר דירות. מנגד, חיבור יכול לצאת מתוך צינור ראשי משותף אך לשרת באופן בלעדי כיור, אסלה, מקלחת או מתקן של דירה אחת.

לכן השאלה הנכונה איננה רק “איפה עובר הצינור?”, אלא גם “איזה חלק בצינור דולף ואת מי אותו חלק משרת?”

דוגמאות מעשיות

צינור פרטי או משותף? כך נראית המחלוקת בפועל

הטבלה היא המחשה בלבד. סיווג המערכת במקרה קונקרטי עשוי לדרוש בדיקה מקצועית וכן עיון במסמכי הבית המשותף ובנסיבות הנכס.

מקרה שממחיש את ההבדל

גם חיבור למערכת משותפת יכול להיות באחריות דירה אחת

זהו בדיוק ההבדל בין “הצינור מחובר למערכת המשותפת” לבין “החלק שבו נמצא הליקוי עצמו משרת את הבניין”.

לכן, כשמאתר נזילות אומר שהמקור נמצא "בחיבור לצינור הראשי", עדיין צריך לברר באיזה צד של החיבור נמצא הליקוי ומה תפקידו של אותו מקטע.

אחרי שמסווגים את הצינור

מי חייב לתקן – השכן או ועד הבית?

כאשר הליקוי נמצא במערכת פרטית של דירה אחרת, דיני הבית המשותף מאפשרים, בנסיבות המתאימות, לדרוש מבעל אותה דירה לבצע תיקון כאשר אי־ביצועו עלול לפגוע בדירה אחרת.

כאשר הליקוי נמצא ברכוש המשותף, נקודת המוצא שונה: ניהולו והחזקתו של הרכוש המשותף נעשים באמצעות נציגות הבית המשותף.

נקודה חשובה מהפסיקה

הנזק נגרם בגלל עבודה פרטית – אבל הליקוי נמצא ברכוש המשותף

מבחינת בעל הדירה שסובל מהרטיבות, זו הבחנה מעשית מאוד: לפעמים הוויכוח על מי גרם לתקלה מעכב את השאלה הדחופה יותר – מי צריך לתקן עכשיו את הרכוש הפגום.

לפני שמחליטים את מי לתבוע

מה צריך לבקש ממאתר הנזילות לבדוק?

במקרה שבו המחלוקת היא על צינור משותף, דו"ח שמסתפק במשפט "מקור הנזילה בצנרת" עלול לא להספיק.

כדאי שהבדיקה תאפשר להבין בצורה ברורה ככל האפשר את המערכת ואת נקודת הכשל.

• מהו הצינור או המקטע שבו נמצא הליקוי.
• מה תפקידו של אותו מקטע.
• אילו דירות או מתקנים הוא משרת.
• האם מדובר בצינור ראשי או בהסתעפות ממנו.
• היכן נמצאת נקודת החיבור בין המערכת הפרטית למשותפת.
• איזה תיקון נדרש כדי להפסיק את חדירת המים.
• האם קיימים מקורות רטיבות נוספים.

כך מתקדמים

מה עושים כשיש חשד לנזילה מצינור משותף?

כשהצינור משותף

ומה עושים אם ועד הבית מסרב לתקן?

אם הבדיקה מצביעה על ליקוי ברכוש המשותף, העובדה שהנציגות חולקת על האחריות או אינה מעוניינת להוציא כסף אינה בהכרח מסיימת את העניין.

נציגות הבית המשותף היא הגוף המנהל את ענייני הרכוש המשותף, ובמסגרת זו מטפלת גם בתחזוקתו.

כאשר קיימת מחלוקת על חובת ביצוע תיקון ברכוש המשותף, ניתן במקרים המתאימים לבחון פנייה למפקח על רישום המקרקעין לקבלת סעד מתאים.

בעיה נוספת

ומה אם אין בכלל ועד בית פעיל?

העובדה שאין בבניין נציגות מתפקדת אינה משנה את סיווגו של צינור משותף והופכת אותו לצינור פרטי. הבעיה במקרה כזה היא בעיקר מי יפעל בשם הבית המשותף לצורך הטיפול ברכוש.

חוק המקרקעין כולל מנגנון למצבים שבהם לא מונתה נציגות או שהנציגות שמונתה אינה פועלת. במקרים המתאימים ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בעניין מינוי נציגות.

לפני כן כדאי לבדוק אם אכן אין נציגות נבחרת, או שקיימת נציגות שפשוט אינה מטפלת בפנייה. אלה אינם בהכרח אותו מצב.

לא תמיד יש תשובה בינארית

האם יכול להיות שגם השכן וגם הרכוש המשותף קשורים לרטיבות?

כן. במקרים מסוימים קיימים מספר מקורות לרטיבות. לדוגמה, ליקוי בחיבור פרטי של דירה יכול להתקיים לצד כשל בצינור משותף או באיטום חיצוני.

במקרה כזה, החלוקה הפשוטה של “או השכן או ועד הבית” עלולה להיות מטעה.

יש לזהות כל מקור בנפרד, את התיקון הנדרש לגביו ואת הגורם שאחראי למערכת שבה נמצא אותו ליקוי. בהליכים משפטיים מורכבים עשוי להידרש מומחה שיבחן גם את תרומתם של מספר גורמים לנזק.

חובת תיקון לעומת כסף

מי שחייב לתקן את הצינור – בהכרח גם ישלם את כל הנזקים?

לא בהכרח.

צריך להפריד בין השאלה מי נדרש לטפל בליקוי כדי להפסיק את חדירת המים, לבין שאלות של פיצוי בגין נזק שכבר נגרם, חלוקת עלויות, ביטוח או אחריות של צד שלישי.

ערבוב בין השאלות האלה עלול לגרום לכך שכולם מתווכחים על כסף בזמן שהמים ממשיכים לחדור לדירה.

לפני שמזמינים בעל מקצוע לבד

אפשר לתקן בעצמי צינור משותף ולדרוש החזר מוועד הבית?

לא כדאי להניח שכל בעל דירה רשאי לבצע על דעת עצמו עבודה ברכוש המשותף ולאחר מכן לחייב אוטומטית את הנציגות או את יתר בעלי הדירות בעלות.

הפסיקה הכירה במצבים שבהם עשויה לקום זכות להחזר הוצאות בגין תיקון שנעשה ברכוש המשותף, אולם מדובר בסוגיה נפרדת התלויה, בין היתר, בנסיבות התיקון, בפניות שנעשו קודם לכן, בדחיפות, בטיב העבודה ובסבירות ההוצאה.

לפני פנייה משפטית

אילו מסמכים כדאי לאסוף?

• תמונות וסרטונים של הרטיבות.
• דו"ח איתור נזילות או חוות דעת מקצועית.
• תיעוד המראה איזה מקטע בצינור נמצא פגום.
• התכתבויות עם השכן ועם ועד הבית.
• תיעוד תיקונים קודמים שבוצעו במערכת.
• חשבוניות והצעות מחיר רלוונטיות.
• במקרה הצורך – צו הבית המשותף, התקנון והתשריט.

במחלוקת על סיווג הצינור, מסמכי הבית המשותף עשויים להיות רלוונטיים לצד הבדיקה המקצועית, במיוחד כאשר קיימת מחלוקת על הצמדות, מבנה הבית או הוראות תקנון מוסכם.

שאלות נפוצות

נזילה מצינור משותף – שאלות ותשובות